Besiktning vid lägenhetsbyte — vad du bör veta

Vid ett byte tar du över lägenheten i befintligt skick. Det betyder att skador du inte upptäckt innan inflyttning kan bli dina — och det är därför besiktningen är viktigare vid byte än vid en vanlig flytt.

Hyresvärden måste inte besikta

Det finns ingen skyldighet för hyresvärden att besikta lägenheten. Men de flesta gör det ändå vid byten, och skälet är enkelt: bevisbördan ligger på hyresvärden.

Om värden vill ha ersättning för en skada måste hen kunna visa både att skadan inte är normalt slitage och att den uppkommit under din hyrestid. Utan besiktningsprotokoll blir det svårt.

Fastighetsägarnas riktlinjer rekommenderar besiktning vid in- och avflyttning, men även vid lägenhetsbyten och andra överlåtelser.

Vad som gäller enligt lagen

Du har en vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken: du ska vårda lägenheten väl under hyrestiden. Du är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom vållande, vårdslöshet eller försummelse.

Hyresvärden har en underhållsplikt enligt 12 kap. 15 § jordabalken, som omfattar bland annat ommålning, tapetsering och renovering.

Gränsen mellan de två är gränsen mellan skada och normalt slitage.

Normalt slitage eller skada?

Normalt slitage är sådant som uppstår av att någon bott i lägenheten: mindre repor i golvet, små fläckar, små hål i väggen efter tavlor och hyllor.

Skador är något annat: stora eller många hål i väggen, vattenskadad parkett, sprickor i fönster, skadat porslin, hål i dörrar. Rökning som strider mot hyresavtalet kan leda till ersättningsskyldighet för sanering.

Vid bedömningen tas hänsyn till hur gamla tapeter, golv och vitvaror är, och hur många som bott i lägenheten. En tapet som ändå snart skulle bytas är inte värd lika mycket som en nyuppsatt.

Du har också en anmälningsplikt för skador som uppstår, oavsett om du orsakat dem. Ett element som börjar läcka ska anmälas — en oanmäld skada kan ge följdskador som du blir ansvarig för.

Skriv inte under protokollet utan att läsa det

Det här är den viktigaste punkten i guiden.

Besiktningsprotokoll innehåller ofta en formulering om att parterna enats om att lägenheten befinner sig i det skick som anges. Skriver du under godkänner du alltså innehållet — inklusive eventuella noteringar längre ner om att du är ersättningsskyldig för en viss skada och hur stor del av reparationen du ska betala.

Hyresgästföreningen har påpekat att detta är svårbegripligt för de flesta. En vanlig hyresgäst vet sällan vad som räknas som normalt slitage, eller att man vid reparationer har rätt till åldersavdrag beroende på hur gammal exempelvis en tapet är.

Är du osäker: skriv inte under på plats. Be om att få läsa igenom protokollet, och notera skriftligt om du inte håller med om något.

Så skyddar du dig

Var med vid besiktningen. Både när du flyttar in och när du flyttar ut.

Begär en kopia av protokollet. Utan den har du inget att luta dig mot senare.

Fotografera och filma. Vid både in- och utflyttning. Det är den enskilt billigaste försäkringen du kan skaffa dig, och den väger tungt om det blir tvist.

Kontrollera inflyttningsprotokollet noga. Upptäcker du skador som inte står med — be om att de läggs till. Annars riskerar du att få betala för föregående hyresgästs slitage.

En fälla vid just byten

Flera hyresvärdar friskriver sig när parterna kommer överens om tidigare tillträde än vad kontrakten anger. Familjebostäder i Göteborg anger exempelvis att de inte tar ansvar för städning och nya anmärkningar om man byter lägenhet innan kontraktet börjat gälla.

Med andra ord: byter ni nycklar tidigare än avtalat står ni själva för allt som händer däremellan. Fråga din hyresvärd vad som gäller innan ni gör upp om något sådant.

Om ni inte kommer överens

Blir du ersättningsskyldig för något du anser är normalt slitage, och ni inte kommer överens, kan tvisten prövas. Är du medlem i Hyresgästföreningen kan du få hyresjuridisk rådgivning.

En besiktning tar oftast under en timme. Att lägga den timmen på att vara närvarande och läsa protokollet är den bästa tidsinvestering du kan göra i hela bytesprocessen.

Läs mer i guiden om hur lång tid ett lägenhetsbyte tar.

Kontrollera alltid med din hyresvärd vad som gäller hos just dem. Rutinerna skiljer sig mellan bolagen.

Guiden är informativ och ersätter inte juridisk rådgivning.