Besiktning vid lägenhetsbyte — vad du bör veta

Kort svar

Vid ett lägenhetsbyte är det oftast hyresvärden som besiktar lägenheten och skriver ett protokoll över skicket. Var med, läs protokollet innan du skriver under, fotografera allt och be att skador som saknas läggs till. Du behöver inte ersätta normalt slitage, och besiktningen ska skydda den som flyttar in mot krav för tidigare hyresgästs skador. Rutinerna skiljer sig mellan hyresvärdar — fråga din hyresvärd vad som gäller.

Den här guiden gäller besiktning av hyresrätt vid lägenhetsbyte och flytt, inte besiktning inför försäljning av en bostad. Dokumentation av skicket hjälper dig och hyresvärden att skilja tidigare skador från sådant som uppkommer under din hyrestid.

Hyresvärden måste inte besikta

Det finns ingen skyldighet för hyresvärden att besikta lägenheten. Men de flesta gör det ändå vid byten, och skälet är enkelt: bevisbördan ligger på hyresvärden.

Om värden vill ha ersättning för en skada måste hen kunna visa både att skadan inte är normalt slitage och att den uppkommit under din hyrestid. Utan besiktningsprotokoll blir det svårt.

Fastighetsägarnas riktlinjer rekommenderar besiktning vid in- och avflyttning, men även vid lägenhetsbyten och andra överlåtelser.

Vad som gäller enligt lagen

Du har en vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken: du ska vårda lägenheten väl under hyrestiden. Du är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom vållande, vårdslöshet eller försummelse.

Hyresvärden har en underhållsplikt enligt 12 kap. 15 § jordabalken, som omfattar bland annat ommålning, tapetsering och renovering.

Gränsen mellan de två är gränsen mellan skada och normalt slitage.

Normalt slitage eller skada?

Normalt slitage är sådant som uppstår av att någon bott i lägenheten: mindre repor i golvet, små fläckar, små hål i väggen efter tavlor och hyllor.

Skador är något annat: stora eller många hål i väggen, vattenskadad parkett, sprickor i fönster, skadat porslin, hål i dörrar. Rökning som strider mot hyresavtalet kan leda till ersättningsskyldighet för sanering.

Vid bedömningen tas hänsyn till hur gamla tapeter, golv och vitvaror är, och hur många som bott i lägenheten. En tapet som ändå snart skulle bytas är inte värd lika mycket som en nyuppsatt.

Du har också en anmälningsplikt för skador som uppstår, oavsett om du orsakat dem. Ett element som börjar läcka ska anmälas — en oanmäld skada kan ge följdskador som du blir ansvarig för.

Skriv inte under protokollet utan att läsa det

Det här är den viktigaste punkten i guiden.

Läs vad din underskrift avser. Ett protokoll kan innehålla både en beskrivning av lägenhetens skick och en överenskommelse om ersättning. Att kvittera att du fått en kopia är inte samma sak som att godta ett betalningskrav. Be om förklaring innan du skriver under något du inte förstår.

Hyresgästföreningen har påpekat att detta är svårbegripligt för de flesta. En vanlig hyresgäst vet sällan vad som räknas som normalt slitage, eller att man vid reparationer har rätt till åldersavdrag beroende på hur gammal exempelvis en tapet är.

Är du osäker: skriv inte under på plats. Be om att få läsa igenom protokollet, och notera skriftligt om du inte håller med om något.

Så skyddar du dig

Var med vid besiktningen. Både när du flyttar in och när du flyttar ut.

Begär en kopia av protokollet. Utan den har du inget att luta dig mot senare.

Fotografera och filma. Vid både in- och utflyttning. Det är den enskilt billigaste försäkringen du kan skaffa dig, och den väger tungt om det blir tvist.

Kontrollera inflyttningsprotokollet noga. Upptäcker du skador som inte står med — be om att de läggs till. Dokumentationen hjälper dig att visa vilka skador som redan fanns när du flyttade in.

En fälla vid just byten

Flera hyresvärdar friskriver sig när parterna kommer överens om tidigare tillträde än vad kontrakten anger. Familjebostäder i Göteborg anger exempelvis att de inte tar ansvar för städning och nya anmärkningar om man byter lägenhet innan kontraktet börjat gälla.

Med andra ord: byter ni nycklar tidigare än avtalat står ni själva för allt som händer däremellan. Fråga din hyresvärd vad som gäller innan ni gör upp om något sådant.

Om ni inte kommer överens

Blir du ersättningsskyldig för något du anser är normalt slitage, och ni inte kommer överens, kan tvisten prövas. Är du medlem i Hyresgästföreningen kan du få hyresjuridisk rådgivning.

Fråga hyresvärden hur lång tid du behöver avsätta och om lägenheten ska vara tömd vid besiktningen.

Läs mer i guiden om hur lång tid ett lägenhetsbyte tar.

Kontrollera alltid med din hyresvärd vad som gäller hos just dem. Rutinerna skiljer sig mellan bolagen.

Guiden är informativ och ersätter inte juridisk rådgivning.

Checklista för besiktningen

Före besiktningen

• Fråga hyresvärden om de gör förbesiktning, slutbesiktning eller båda, och när.
• Läs ditt hyresavtal och eventuellt tidigare inflyttningsprotokoll.
• Fotografera och filma varje rum, golv, väggar, fönster, dörrar, kök och badrum med datum.
• Gör en egen lista över skador du redan känner till och anmäl nya skador till hyresvärden.

Under besiktningen

• Var närvarande, gärna tillsammans med den du byter med.
• Peka ut sådant du anser är normalt slitage och fråga hur skador bedöms.
• Läs hela protokollet, även noteringar om ersättning.
• Skriv inte under något du inte förstår eller håller med om — notera din invändning skriftligt.

Efter besiktningen

• Begär en kopia av protokollet.
• Anmäl skriftligt till hyresvärden om du upptäcker skador vid inflytt som saknas i protokollet.
• Byt inte nycklar tidigare än avtalat utan att först fråga hyresvärden.
• Kontakta Hyresgästföreningen om ni inte blir överens.

Vad ska du kontrollera i varje rum?

Använd listan som stöd för din egen dokumentation, inte som en ersättning för hyresvärdens besiktning.

• Kök: fotografera luckor, bänkskivor, diskho och vitvaror. Notera synliga skador och fråga hur du ska anmäla sådant som inte fungerar.
• Badrum: dokumentera porslin, synliga sprickor och tecken på läckage. Anmäl misstänkta fuktproblem till hyresvärden; gör inte egna ingrepp.
• Vardagsrum och sovrum: fotografera golv, väggar, tak och dörrar. Ta både översiktsbilder och närbilder på skador.
• Fönster och förvaring: notera trasiga handtag, sprickor och skador på garderober. Be att förråd och eventuell balkong också omfattas av dokumentationen.

Om du får ett krav efter besiktningen

Be hyresvärden skriftligt beskriva vilken skada kravet gäller och hur beloppet har beräknats. Jämför med inflyttningsprotokollet och dina bilder. Om du inte håller med, ange konkret vilka uppgifter du invänder mot och varför, och spara både din invändning och svaret. Ta hjälp med juridisk rådgivning om tvisten kvarstår; guiden avgör inte vem som är ansvarig i ett enskilt fall.

Nästa steg i ditt byte

Innan besiktningen blir aktuell behöver hyresvärden godkänna bytet. Läs om hyresvärdens godkännande, hur du skriver en bytesansökan och vad som gäller vid kedjebyten och triangelbyten.

Vill du se vad din lägenhet kan bytas mot? Prova den kostnadsfria bytesvärderingen eller anmäl dig till väntelistan.

Källor

• Hyresgästföreningen: Lägenhetsbesiktning — hur går det till?
• Hyresgästföreningen: Vilka krav kan hyresvärden ställa när jag flyttar?
• Fastighetsägarna: In- och utflyttning